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Ingolstadt Panorama

Wohnung kaufen – so kommen Sie sicher ins Eigenheim

Der Weg zum Eigenheim kann mitunter recht steinig und schwer sein. Trotzdem gehen ihn viele, da eine Eigentumswohnung oder eine Haus immer noch der Traum viele Verbraucher ist. Bei den aktuellen Preisen muss man seine Finanzen genau im Blick haben, wenn man eine Wohnung kaufen will.

Statistiken besagen, dass im Jahr 2013 rund 14 % alle Haushalte in einer Eigentumswohnung zu finden waren. Nach dem Einfamilienhaus zählt die Eigentumswohnung daher zu den beliebtesten Formen von Haus- und Grundbesitz in Deutschland.

Wer sich für den Kauf einer Wohnung entscheidet, möchte diese entweder selbst nutzen, vermieten aber vor allen Dingen direkt in der Stadt wohnen. Denn die zentralen Lagen sind für Eigentumswohnungen sehr begehrt. Und zwar begehrter als Häuser, die eventuell auch zentral liegen, aber nicht die Vorzüge einer Eigentumswohnung mit sich bringen.

Damit der Kauf einer Wohnung zu einem Erfolg werden kann, ist es wichtig, dass potenzielle Eigentümer einige Regeln beachten. Es geht dabei nicht nur darum, Vorteile und Nachteile einer Wohnung aufzuzeigen, die als Wohneigentum genutzt werden soll. Es geht vielmehr darum, die passende Immobilie zu finden, den Verkauf ordnungsgemäß abzuwickeln und die Qualität der möglichen Eigentumswohnung richtig einzuschätzen.

Ferner ist wichtig, dass der Kaufinteressent weiß, welche Wohnungstypen am Markt zu finden sind, welcher Wohnungstyp zu ihm selbst passt und welche Ansprüche an die Eigentumswohnung gestellt werden. Wir möchten Ihnen genau diese Aspekte rund um den Kauf einer Wohnung aufzeigen. Damit Sie nicht nur in Ruhe nach einer Eigentumswohnung schauen können, sondern Ihren Kauf auch so gestalten dürfen, dass Sie am Ende eine Wohnung erhalten, die wirklich zu Ihnen passt.

Warum gerade Wohneigentum in Form einer Eigentumswohnung?

Jeder hat sich irgendwann einmal die Frage gestellt, ob er eine Wohnung mieten soll oder ob er sie doch gleich kaufen soll. Für viele wirkt jedoch die hohe Kaufsumme erst einmal abschreckend und sie schieben den Wohnungskauf daher vor sich her.

Doch gerade in Ballungszentren ist es mitunter lukrativer, in die Finanzierung einer Eigentumswohnung zu investieren, als über viele Jahre Miete zu zahlen und den Ankauf einer Wohnung immer weiter in die Ferne zu schieben. Denn große Städte wie auch Ballungszentren haben eines gemeinsam: Die Mieten steigen dort konstant an.

Es gibt daher diverse Punkte, die für den Kauf einer Wohnung sprechen. Dazu gehören:

  • In der Regel ist es preiswerter, in einer vergleichbaren Wohnlage eine Wohnung zu kaufen, statt in ein Haus zu investieren
  • In zentralen Lagen gibt es in der Regel mehr Wohnungen als Häuser, die zum Kauf stehen
    Sollten sich Veränderungen in der persönlichen Lebenssituation zeigen, kann eine Wohnung, die als Eigentum gilt, auch vermietet werden
  • Wer eine Eigentumswohnung hat, ist unabhängig von Mietpreisentwicklungen, denn regelmäßige Mietzahlungen und Mieterhöhungen sind kein Thema für den Besitzer der Eigentumswohnung
  • Vor allen Dingen im Alter präsentieren sich Eigentumswohnungen als sehr vorteilhaft. Denn Rentner sind meist mit ihrer Finanzierung der Wohnung durch und müssen somit keine Miete mehr bezahlen.
  • Die Eigentumswohnung ist daher auch eine hervorragende Altersvorsorge
    Die Wohnung gilt als Bestandteil der Erbmasse, sodass auch die eigenen Kinder der Wohnungsbesitzer später von dieser Form der Kapitalanlage profitieren werden.

Doch eine Eigentumswohnung bringt nicht nur Vorteile mit sich. Es gibt auch Verpflichtungen, die jeder Käufer bereits vor dem Kauf kennen sollte. Denn diese Verpflichtungen bringen nicht nur Aufgaben mit sich, sondern auch zusätzliche Kosten.

Verpflichtungen beim Kauf einer Wohnung

  • Reparaturen und Instandhaltungen müssen vom Eigentümer selbst getragen werden
  • Monatliches Hausgeld für laufende Ausgaben, die für die Gemeinschaft notwendig sind, muss gezahlt werden. Dazu gehören unter anderem Betriebskosten, Warmwasserkosten, Instandsetzungsrücklagen, Hausverwaltungskosten und auch Heizungskosten
  • Im Rahmen einer Eigentümerversammlung werden Beschlüsse getroffen, die alle Eigentümer betreffen.
  • Unter anderem über bauliche Maßnahmen oder über die Bildung von Rücklagen
  • Ändert sich der Arbeitsort oder verändert sich die Zusammensetzung der Familie, kann es möglich sein, dass ein Umzug notwendig wird. Bei einer Wohnung, die gekauft wurde, ist dann ein größerer Aufwand zu betreiben, als dies beispielsweise bei einer Mietwohnung der Fall ist.

Wer diese Nachteile im Vorfeld aber genau einplant, wird daran nicht scheitern. Allerdings sollten sie immer in die Überlegungen einbezogen werden, wenn es darum geht, ob eine Wohnung gekauft werden soll oder nicht.

Wohnung kaufen und vermieten – das muss unbedingt beachtet werden

Wohlnung kaufenNicht jeder, der eine Wohnung kauft, möchte auch selbst darin wohnen. Viele Eigentümer bieten ihre Wohnung zur Miete an. Vielleicht, weil sie mehrere Wohnungen besitzen und nicht alle Wohnungen selbst bewohnen können. Vielleicht aber auch, weil die Wohnung als Kapitalanlage betrachtet wird, die permanent arbeiten soll und als Altersvorsorge dient.

Die Vermietung einer Wohnung macht aber nur dann wirklich Sinn, wenn der Eigentümer mindestens zwei Eigentumswohnungen besitzt und eine dieser Wohnungen selbst nutzt. Sucht man eine Wohnung zum Kauf für sich selbst, ist es relativ einfach, eine passende Immobilie zu finden.

Denn dann geht es darum, die eigenen Interessen und den eigenen Geschmack zu treffen. Auch die Ansprüche an die Infrastruktur kann der Eigentümer selbst am einfachsten beantworten.

Wird aber eine Wohnung gekauft, um diese zu vermieten, geht es nicht darum, wie der Geschmack des Eigentümers ist. Es geht darum, den Geschmack der potenziellen Mieter zu treffen. Und hier gilt es, die Herangehensweise an den Kauf ein wenig anders zu gestalten, um die optimalen Kriterien zu treffen, damit die Wohnung am Ende auch gut vermietet werden kann.

Kriterien für einen Wohnungskauf

Der zukünftige Mieter muss genau definiert werden. Singles oder Studenten suchen meist ein kleines Apartment. Solche Wohnungen lassen sich entsprechend schnell vermieten und bringen einen deutlich größeren Mieterwechsel mit sich.

Wer aber eine Familie als Mieter haben möchte, muss in große Wohnungen investieren und diese entsprechend kaufen. Diese Wohnungen müssen eine gute Raumaufteilung haben, damit sie sich auch wirklich für Familien eignen. Bei solchen Wohnungen ist es zudem so, dass diese in der Regel einen weitaus geringeren Mieterwechsel haben, da Familien gerne lange in einer Wohnung wohnen bleiben.

Eine gute Lage ist für eine gute Vermietung von einer Wohnung sehr wichtig. Zu einer guten Lage gehört eine gute Infrastruktur, die gute Einkaufsmöglichkeiten mit sich bringt, Kultureinrichtungen beinhaltet und Unternehmen, die ausreichend Arbeitsplätze zur Verfügung stellen.

Es sollte daher nach einer Wohnung geschaut werden, die in einer Wohngegend mit positiven Entwicklungsperspektiven zu finden ist.

Der Zustand der Immobilie entscheidet darüber, ob sie sich als Anlageobjekt lohnt. Je schlechter der Zustand, umso höher die Kosten für die Renovierung und umso höher mögliche versteckte Altlasten und Baumängel.

Außerdem ist eine Eigentumswohnung, die sich in einem schlechten Zustand befindet, nur sehr schlecht zu vermieten. Die erhofften Gewinne würden dann entsprechend niedrig ausfallen
Viele Mieter schauen auf die Nebenkosten und wünschen sich bei einer Anmietung einer Wohnung geringe Nebenkosten.

Die Wohnung, die gekauft werden soll, sollte daher eine gute Wärmedämmung, eine moderne Heizanlage und moderne Stromversorgungen mit sich bringen. Denn das ist es, was sich viele Wohnungssuchende wünschen, um möglichst geringe Nebenkosten zahlen zu müssen.

Der Grundriss der Wohnung sorgt dafür, ob die Wohnung gut vermietet werden kann oder nicht. Die meisten Mieter bevorzugen großzügigere Räume, die hell sind und einen günstigen Schnitt mit sich bringen.

Ist der Zustand der Wohnung, die gekauft werden soll, nicht perfekt, kann ein Gutachter feststellen, ob eine andere Raumaufteilung möglich ist. Hier muss geschaut werden, ob diese andere Raumaufteilung auch bezahlbar ist. Zudem lohnen sich solche baulichen Maßnahmen wird an, wenn die Lage und der Preis der Wohnung passen.

Wohnungstypen – die Auswahl ist groß

Bevor eine Wohnung gekauft werden kann, muss analysiert werden, welcher Wohnungstyp favorisiert wird. Terrassenwohnung, Loft, Apartment, Penthouse – die Auswahl ist diesbezüglich relativ groß. Der Kaufwillige sollte daher im Vorfeld genau analysieren, welche Wohnungsart er ins Auge fassen will, um das entsprechend bei den Suchkriterien berücksichtigen zu können. Folgende Wohnungstypen stehen für den Ankauf bereit:

  • Terrassenwohnung
  • Loft
  • Apartment
  • Etagenwohnung
  • Maisonette-Wohnung
  • Penthouse
  • Rohdachboden

Besonders interessant ist mit Sicherheit der Rohdachboden, da er viele Möglichkeiten für eine individuelle Gestaltung bietet. Denn ein ausbaubarer Dachboden in einem Wohngebäude erlaubt es, die eigenen Ideen in ihrem ganzen Umfang zu verwirklichen.

Letztendlich können aber Terrassenwohnungen, Lofts, Apartments, Etagenwohnungen und Maisonette-Wohnungen sowie Penthäuser ebenso gut umgebaut und angepasst werden. Wichtig ist hier jedoch, die baulichen Vorschriften zu berücksichtigen und zu schauen, welche Veränderungen innerhalb der Raumaufteilung von der Baustatik her vorgenommen werden dürfen. Das Hinzuziehen eines Gutachters im Vorfeld ist daher immer empfehlenswert.

Wie erfolgt die Suche nach der passenden Wohnung zum Kauf?

Eine Wohnung kauft man nicht einfach aus einer Laune heraus. Es ist wichtig, dass im Vorfeld nicht nur ausreichend Kapital zur Verfügung steht, sondern dass eine Wohnung gefunden wird, die den persönlichen Interessen entspricht. Dafür ist es wichtig, dass für die Wohnungssuche Immobilienanzeigen mit guten Beschreibungen und vor allen Dingen aussagestarken Bildern genutzt werden können. Viele Online-Portale ermöglichen dies.

Der Vorteil von Online-Portalen beim Wohnungskauf ist die Vielzahl an Exposés, die sich dort finden lassen. Der Suchende ist somit nicht gezwungen, von Makler zu Makler zu gehen, sondern kann die Angebote verschiedenster Makler, Bauträger und Privatanbieter miteinander vergleichen. Angeboten werden provisionspflichtige, aber auch provisionsfreie Wohnungen.

Die bereitgestellten Exposés sowie die Kaufpreisstatistiken bieten einen ersten Überblick und helfen bei der Orientierung. Der Interessent erfährt beispielsweise, welche Größe die Wohnung hat, welche Ausstattung und welche Lage vorliegen. Das Angebot kann dann bequem mit anderen Angeboten verglichen werden, sodass Ausschlusskriterien erzeugt werden können, die das Suchfeld immer weiter eingrenzen. Letztendlich bleibt dann im besten Fall die Wohnung übrig, für die man sich interessiert und für die eine nähere Beratung und ausführlichere Unterlagen lohnen.

Obendrein hat der Nutzer von Online-Angeboten die Möglichkeit, seine Suche individuell einzugrenzen. Denn die Plattformen bieten verschiedene Suchkriterien an, die direkt von Beginn an berücksichtigt werden.

Hindernisse beim Wohnungskauf

So groß der Wunsch auch sein mag, eine eigene Wohnung zu kaufen, so groß sind auch die Stolperfallen, die dabei auftreten können. Es klingt verlockend, eine Wohnung zu kaufen, um darin zu wohnen oder um diese Wohnung als Altersvorsorge zu nutzen. Doch diese Verlockungen sollten nicht zu einem unüberlegten Kauf führen.

Wichtig ist für den Interessenten, vorher folgende Aspekte zu prüfen:

Aufstellung der persönlichen Ausgaben: Der Ankauf einer Wohnung geht in der Regel mit einer Finanzierung einher. Die allerwenigsten Käufer haben ausreichend Eigenkapital, um den Wohnungskauf ohne Finanzierung abschließen zu können.

Wichtig ist daher, dass eine Aufstellung der persönlichen Ausgaben aufzeigt, welche Mittel für die Rückzahlung der aufgenommenen Finanzierung vorhanden sind. Zudem muss geschaut werden, wie viel Geld für monatliche Kosten im Bereich der Nebenkosten für die Wohnung aufgebracht werden kann.

Berücksichtigt werden muss dabei auch, dass Situationen kommen können, in denen vielleicht nicht zwei Einkommen vorhanden sind oder in denen Familiennachwuchs eingeplant werden muss.

Folgekosten bei bereits gebrauchten Wohnungen:

Wird eine Wohnung gekauft, die bereits gebraucht ist, ist eine sorgfältige Wohnungsbesichtigung mit einem Gutachter immer notwendig. Nur er kann die Folgekosten für einen Umbau, für Reparaturen und ähnliches genau einschätzen. Auch die Protokolle der Eigentümerversammlung müssen genau gelesen werden, damit geplante Investitionen am Gebäude ebenso berücksichtigt werden können. Die Folgekosten sollten immer in die Entscheidung für oder gegen die Wohnung eingezogen werden.

Baubeschreibung von neuen Wohnungen:

Wird eine neu gebaute Wohnung favorisiert, existiert beim Kauf der Wohnung meistens erst der Rohbau oder das ganze Projekt befindet sich noch in der Planung. Hier ist es wichtig, dass die Baubeschreibung alle Leistungen enthält, die der Bauträger durchführt. Was nicht in der Baubeschreibung steht, muss der zukünftige Eigentümer selbst leisten. Empfehlenswert ist es, die Baubeschreibung daher von einem Experten prüfen zu lassen.

Kosten nicht unterschätzen:

Eine Wohnung sollte nicht zu 100 % finanziert werden. Außerdem sollte immer ein ausreichender finanzieller Puffer in den Finanzierungsplan eingerechnet werden. Mit diesem finanziellen Puffer kann beispielsweise eine Erhöhung der Instandhaltungsrücklage gedeckt werden, die die Eigentümergemeinschaft beschließen kann. Auch vorher nicht eingeplante Reparaturen können damit gedeckt werden.

So klappt die Wohnungsbesichtigung

Egal ob Sie nur eine Wohnung mieten wollen oder ob Sie eine Wohnung kaufen möchten – die Wohnungsbesichtigung ist wichtig, um alle Eckdaten rund um die Wohnung in Erfahrung bringen zu können. Wichtig ist hierbei, auf die Größe, den Schnitt und die Lage zu achten.

Als Käufer muss man aber genauer hinschauen. Denn Mängel, die nicht auf den ersten Blick erkannt werden, können zu unvorhergesehenen Kosten führen. Wichtigste Mängel, die eine große Kostenfalle darstellen, sind Feuchtigkeit, Schimmel und Risse im Mauerwerk. Es gibt jedoch auch Schäden, die nicht sofort sichtbar sind. Daher ist es wichtig, dass ein Experte zur Wohnungsbesichtigung hinzugezogen wird. Die sogenannten „versteckten Mängel“ können dann dokumentiert und bei der Preisverhandlung berücksichtigt werden.

Der Vorbesitzer ist verpflichtet, auf alle Mängel hinzuweisen. Zu diesen Mängeln gehören beispielsweise auch Heizungen und Wasserschäden, die sanierungsbedürftig sind. Obendrein müssen die Protokolle der Eigentümerversammlung zur Verfügung gestellt werden. Aus diesen Protokollen lässt sich die Mängelliste ablesen, die bei eventuellen Schäden entsteht.

Zudem müssen folgende Unterlagen bereitgestellt werden können:

  1. Betriebskostenabrechnung
  2. Energiebilanz

Die Finanzierung einer Eigentumswohnung

Beim Kauf einer Wohnung muss in der Regel mit einer langfristigen finanziellen Belastung gerechnet werden. Bis zu 30 Jahre kann ein solcher Finanzierungsplan die Wohnungsbesitzer begleiten. Er muss daher gut durchdacht sein.

Da ein Blick in die Zukunft schwierig ist, muss bei der Erstellung des Finanzierungsplans ein wenig spekuliert werden. Es darf also nicht immer davon ausgegangen werden, dass die Einkommenshöhe dauerhaft bestehen bleibt. Finanzielle Schwierigkeiten müssen so eingeplant werden, dass sie trotz allem den Finanzierungsplan nicht ins Wanken bringen.

Bei der Erstellung eines passenden Finanzierungsplans werden zuerst der Kaufpreis der Wohnung und die Nebenkosten wie Maklercourtage, Notar und Gerichtskosten angegeben. Obendrein all jene Kosten, die für Renovierung und Sanierung eventuell anfallen. Im Anschluss wird das Eigenkapital angegeben. Das Eigenkapital sollte mindestens so hoch wie die Nebenkosten sein.

Welcher Finanzierungsplan aufgestellt wird, hängt von den Lebens- und Vermögensverhältnissen des Käufers ab. Hier lohnt es, nicht auf einen allgemein gültigen Finanzierungsplan zu setzen, sondern diesen individuell erstellen zu lassen. Beratung ist dafür das wichtigste Element.

Möglich wären beispielsweise ein Annuitätendarlehen, Bausparverträge und ähnliche Finanzierungsoptionen. Auch Förderprogramme über die KfW-Bank können genutzt werden. Das Wohnriester-Modell kann ebenfalls in Anspruch genommen werden. Ebenso Kinderbaugeld und ähnliche andere Dinge.

Hier muss aber ein Experte befragt werden, der ausführlich berät und der einen Finanzierungsplan erstellt, der zum Käufer passt und der auch über einen langen Zeitraum betrachtet Bestand haben kann.

Der Kaufvertrag beim Wohnungskauf

Konnte die passende Wohnung gefunden werden und steht die Finanzierung, kann der Kaufvertrag geprüft und unterzeichnet werden. Die Unterzeichnung des Vertrages hat weitreichende Konsequenzen, die nicht nur in finanzieller Hinsicht, sondern auch in rechtlicher Hinsicht zu betrachten sind.

Die Prüfung des Vertrages ist daher durch einen Anwalt vorzunehmen. Nur dann können Fehler im Vertrag aufgedeckt und mögliche Änderungswünsche besprochen werden. Folgende Regelungen müssen im Kaufvertrag für eine Wohnung vorhanden sein:

  • Vertragsparteien
  • Grundbuchrelevante Regelungen
  • Benennung des Kaufgegenstandes
  • Kaufpreis
  • Mögliche Anzahlungen
  • Teilungserklärung
  • Zahlungsmodalitäten
  • Grundpfandrechte
  • Übergabebedingungen
  • Gefahren-, Nutzungen- und LastenübergabeSteuern und Kosten
  • Auflassungsvormerkung im Grundbuch
  • Schlussregelungen

Stellt eine Eigentumswohnung eine sinnvolle Kapitalanlage dar?

Ob sich ein Wohnungskauf lohnt, muss immer individuell entschieden werden. In der Regel ist es aber so, dass der Käufer einer Wohnung konkrete finanzielle Pläne damit hat. Und in der Regel ist es so, dass die Wohnung als Altersvorsorge gelten soll.

Daher ist der Kauf einer Wohnung, die im Vorfeld mit viel Bedacht ausgewählt wurde, immer eine gute Investition. Berücksichtigt werden müssen dabei aber immer die finanzielle, berufliche und familiäre Situation, damit der Wohnungskauf seine volle Wirkung entfalten kann.