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Ingolstadt Panorama

Haus kaufen in Ingolstadt – Tipps zum Immobilienkauf in der Donaustadt

Sie wollen ein Haus kaufen in Ingolstadt? Das ist in der Donaustadt und ihrer näheren Umgebung nicht unbedingt einfach: Hier ist bezahlbarer Wohnraum derzeit Mangelware. Am schwersten haben es Mieter, obwohl die Donaumetropole kräftig in den Bau von Wohnungen investiert. Wer im Herzen Bayerns Immobilien kaufen möchte muss mit vergleichsweise hohen Preisen rechnen. Eigenheime, Doppelhaushälften und Studentenwohnungen können dennoch eine lukrative Geldanlage sein oder den eigenen Wohnbedarf befriedigen.

Haus kaufen in Ingolstadt: Bedarf in der Boomstadt wächst

Die Wirtschaft in Ingolstadt brummt. Im Frühjahr 2019 herrscht hier annähernde Vollbeschäftigung. Es ist die Stadt des attraktiven Arbeitgebers Audi, auch ihre Hochschule mit der aktiven Forschung zieht Fachkräfte an. Diese möchten mit ihren hohen Gehältern oft ein Haus in Ingolstadt kaufen.

Darauf reagiert naturgemäß der Immobilienmarkt – seit einigen Jahren mit kräftig steigenden Preisen. Zwei Tendenzen befördern den Preisaufschwung: Einerseits ist der Zuzug nach Ingolstadt so groß, dass Wohnraum rar wurde, andererseits hat der wirtschaftliche Aufschwung etwa seit 2014 zu steigenden Gehältern geführt, sodass viele Fach- und Führungskräfte weniger nach einer Mietwohnung suchen: Sie bevorzugen einen Hauskauf in Ingolstadt.

Haus kaufen in IngolstadtDer Kauf einer Immobilie hat auch immer etwas mit den Zukunftsperspektiven zu tun. Diese stellen sich positiv dar. Die Stadt wird wohl noch auf viele Jahre ihren Bewohnern ein sicheres Einkommen in einem attraktiven Umfeld bieten und dadurch Zuzügler anziehen. Ingolstadt hat als dauerhafter Wohnort viele Reize.

Wer es sich leisten kann, wird eine Immobilie in Ingolstadt kaufen. Die Donaumetropole ist ein äußerst wichtiger Standort der deutschen Automobilindustrie, darüber hinaus gibt es weitere wirtschaftliche Schwerpunkte. Die Angebote im Kultur-, Sport- und Freizeitbereich fallen üppig aus, außerdem ist es eine grüne Stadt mit einer großartigen Tradition, die sich im sehr schönen Altstadtkern widerspiegelt.

Immobilie kaufen in Ingolstadt: Wie ist der Häusermarkt derzeit beschaffen?

Schon seit Jahrzehnten wächst die Einwohnerzahl in Ingolstadt, einen besonders starken Schub gab es nach der Jahrtausendwende. Hinzu kommt eine Pendlerquote von derzeit (2019) rund 30.000 täglich in die Stadt einfahrenden Arbeitskräften – mit entsprechenden Belastungen für das städtische Verkehrsnetz. Die Stadtverwaltung hat in den letzten zehn Jahren zunehmend Konversionsflächen erschlossen und Industriebrachen saniert.

In der Stadtmitte entstanden an der Donau zahlreiche moderne Wohnanlagen mit mehrgeschossigen Wohnkomplexen und auch Doppelhäusern. Die öffentliche Infrastruktur wurde umfassend saniert, was das Stadtbild strukturell aufwertete. Auf diese Weise positioniert sich die Donaustadt sehr zukunftsorientiert in städtebaulicher und wirtschaftlicher Hinsicht. Sie bleibt ein attraktiver Standort für moderne Industrie- und Gewerbebetriebe, auch die Erweiterung der Hochschule trägt dazu bei. In solche Standorte gibt es immer verstärkte Zuzüge.

Der Immobilienmarkt muss in dieser Boomsituation als angespannt gelten. Die Einwohnerzahl liegt im Frühjahr 2019 bei über 138.000 Personen, im umliegenden Großraum wohnen über eine halbe Million Menschen. Ingolstadt gehört zu den kleineren deutschen Großstädten, die am schnellsten wachsen. Die Universität – die erste Bayerns – gibt es schon seit 1472.

Ingolstadt war ein Zentrum der Gegenreformation und bayerische Landesfestung, urkundlich erwähnt wurde die Stadt erstmals 806. Bezaubernd ist die weitgehend erhaltene historische Altstadt. Ingolstadt hat inzwischen zwei Hochschulen, zur Industrie der Stadt gehören vor allem Audi mit seinen Zulieferern und der Maschinenbau.

Die sehr niedrige Arbeitslosenquote unter drei Prozent (Frühjahr 2019) beeinflusst direkt den Immobilienmarkt, denn mit dem gestiegenen Einkommensniveau ziehen auch die Preise für Häuser und Grundstücke an.

Die Fläche von Ingolstadt ist mit 133,35 km² relativ groß, was ein Preisgefälle zwischen dem Stadtkern und den Rändern verursacht. Die Stadt liegt entlang der Donau im Ingolstädter Becken und ist wahrhaft grün und daher sehr begehrt und teuer, wenn man sich eine Immobilie kaufen will.

Haus kaufen in Ingolstadt oder Umgebung

Nicht nur die Stadt, sondern auch ihre Umgebung bietet interessante Gelegenheiten, um ein Haus und Grundstück zu kaufen. Ingolstadt ist von den drei oberbayerischen Landkreisen Pfaffenhofen an der Ilm, Eichstätt (im Norden) und Neuburg-Schrobenhausen (südwestlich) umgeben.

Verschiedene Gemeinden dieser Landkreise grenzen direkt ans Stadtgebiet von Ingolstadt. Auch dort möchten inzwischen viele Interessenten eine Immobilie kaufen. Es handelt sich dabei um folgende Ortschaften:

  • Egweil
  • Weichering
  • Buxheim
  • Bergheim
  • Nassenfels
  • Karlskron
  • Gaimersheim
  • Manching
  • Lenting
  • Großmehring
  • Kösching
  • Wettstetten

Im kreisfreien Ingolstadt gibt es über 40 Stadtteile, Stadtbezirke und Unterbezirke. Die Stadtgliederung erfolgt regional und politisch. Regional lässt sich die Ingolstädter Altstadt, die vom Glacis (innerer Grüngürtel) umrahmt wird, von der Kernstadt im äußeren Grüngürtel abgrenzen.

Die politische Gliederung betrifft die Stadtbezirke und -teile. Außerhalb des äußeren Grüngürtels liegen die dörflichen Stadtteile Mailing, West, Süd, Etting, Niederfeld, Rothenturm und Unterhaunstadt. Die regionale Gliederung beeinflusst stark die Immobilienpreise.

Ingolstädter Stadtteile lassen sich übrigens auch nach ihrer Position zur Donau unterscheiden, es gibt im Wesentlichen die Zweiteilung in Nord und Süd. Allerdings unterscheiden sich in dieser Hinsicht die Immobilien- und Grundstückspreise kaum.

Haus kaufen in Ingolstadt: Wirtschaft als preisbestimmender Faktor

Die ökonomische Situation einer Region ist stets ausschlaggebend für die Grundstücks- und Immobilienpreise. Sie beeinflusst nicht nur Immobilienpreise, sondern auch die Nachfrage von Mietern nach Wohnungen oder auch Häusern zur Miete.

In Ingolstadt ist diese Nachfrage aufgrund der sehr günstigen wirtschaftlichen Lage aktuell sehr hoch. Die Stadt liegt seit Jahren im bundesweiten Vergleich beim Wirtschaftswachstum auf den vordersten drei bis fünf Plätzen. Das liegt an ihrer günstigen Lage, ihrer historischen Entwicklung, der Ansiedlung wichtiger Unternehmen und auch am Wirtschaftsboom im Bundesland Bayern.

Hinzu kommt die erstklassige Verkehrsanbindung in der Metropolregion um Ingolstadt. Im letzten Jahrzehnt (etwa seit 2008) herrschte in Ingolstadt teilweise die bundesweit niedrigste Arbeitslosenquote unter den Großstädten. Es gibt einen regen Pendlerverkehr, viele Berufstätigen stammen aus dem Umland oder haben sich als Zuzügler dort angesiedelt. Das wiederum treibt auch dort die Immobilienpreise.

Andererseits wird gut verdient: Die Automobilindustrie und das produzierende Gewerbe sind äußerst stark aufgestellt. Neben Audi sind wichtige Zulieferer präsent, etwa EDAG, Samvardhana Motherson, Dräxlmaier, Peguform, Continental Automotive Systems und Semcon. Weitere wichtige Arbeitgeber sind die große Raffinerie, die Airbus Group, der Hauptsitz der Media-Saturn-Holding, die Bekleidungsindustrie, Kaspersky Labs (Europazentrale) und Bierbrauereien.

Immobilie kaufen in einer sehr naturnahen Stadt

Das grüne Ingolstadt bietet durch seine Naturnähe eine einzigartige Lebensqualität. Es gibt zahlreiche Grünanlagen, Parks und Wälder. In der Innenstadt prägt das Glacis den Naturraum. Dieser 100 ha große Grüngürtel umgibt die komplette Altstadt, er gehörte ursprünglich zur Landesfestung.

Das Glacis mit seinen Wäldern und Wiesen ist heute ein Park, der sich auf ausgedehnten Wander- und Radwanderwegen erkunden lässt. Für Familien gibt es Spielplätze, für Erholungsuchende Biergärten, für Kunstfreunde diverse Kunstobjekte. Dieser innere Grüngürtel ist die Lunge der Stadt, die zugleich den Verkehr von der Altstadt abpuffert. Er bietet Sicht auf die historischen Festungsbauten und lädt allein deshalb zum Erkunden und Verweilen ein.

Doch es ist nicht der einzige Park von Ingolstadt. Am ehemaligen Festungsbrückenkopf befindet sich der Klenzepark, in welchem sich 1992 die bayerische Landesgartenschau befand. Den Übergang zum Wald schafft der Luitpoldpark, der zum Glacis gehört und am Brückenkopf beginnt. Der äußere Grüngürtel an den Vorwerken der historischen Festung enthält den Spielpark Fort Peyerl, den Fort-Haslang-Park und den Stadtteilpark Augraben.

Der Auwald, den die Einheimischen Schüttel nennen, befindet sich an den beiden Donauufern, verläuft in Richtung Neuburg und ist – in Deutschland eine Rarität – ein durchgängig erhaltener Auwald und ein Naturreservat. Die vorkommende Fauna und Flora ist teilweise endemisch, enthält also einzigartige Tiere und Pflanzen, die es nur hier gibt. Diese grüne Lunge wird selbstverständlich auch als Naherholungsgebiet genutzt.

Ein Haus kaufen in Ingolstadt bedeutet daher auch, fußläufig bei mehreren herrlichen Naturgebieten zu wohnen, zu denen unter anderem noch das Zucheringer Waldstück, der Westfriedhof sowie die Naherholungsgebiete Irgertsheim / Auwaldsee gehören. Dort gibt es Seen, Weiher und Nistplätze für Vögel.

Haus kaufen in Ingolstadt: Zukunftsaussichten

Eigentumswohnung kaufen in IngolstadtMenschen, die ein Haus kaufen in Ingolstadt, fragen sich auch nach den Zukunftsperspektiven der Stadt und der Region, die nicht zuletzt die Wertsteigerung (oder den Erhalt, eventuell sogar die Wertminderung) der Immobilie beeinflussen. Die Zukunftsaussichten von Ingolstadt und der gesamten Region sind nach Expertenmeinung glänzend.

Die dynamische Wirtschaft, moderne Forschungseinrichtungen in der Donaustadt und ein robustes Wachstum in ganz Bayern zieht qualifizierte Arbeitskräfte an, die als Immobilienkäufer auftreten. Das schafft eine gewisse Konkurrenz und sorgt für steigende und auf lange Sicht wahrscheinlich stabile Preise. Diese Einschätzung kommt unter anderem von der Ingolstädter Stadtverwaltung, die zumindest für die nahe Zukunft ein fortgesetztes Bevölkerungswachstum in der Stadt prognostiziert – eine Tendenz, welche die Stadt auch verkraften muss.

Seit Jahren gibt es einen bundesweiten, durch Makler und Stadtplaner aufmerksam registrierten Trend des Zuzugs in Städte mit Einwohnerzahlen zwischen rund 60.000 bis 150.000 Personen. Gerade die kleinen Großstädte wie Ingolstadt sind sehr begehrt. Sie bieten offenbar eine höhere Lebensqualität als große Metropolen, in denen eine halbe bis mehrere Millionen Menschen wohnen.

Fachleute machen folgende Faktoren aus, welche die Attraktivität der etwas kleineren, aber nicht zu kleinen Städte entscheidend prägen:

  • viel Grün in der Stadt + naturnahes Umfeld
  • prosperierende Wirtschaft mit einer guten Mischung aus großen, mittleren und kleinen Unternehmen
  • hohes Wirtschaftswachstum
  • gute Beschäftigungsquote und geringe Arbeitslosigkeit
  • effiziente und angenehme städtebauliche Ordnung
  • kulturelles Angebot
  • Tätigkeit von Vereinen, reges Sportleben mit mindestens einem erfolgreichen Klub (unabhängig von der Sportart)
  • gute Verkehrsanbindung nach außen und gute innerstädtische Verkehrsstruktur
  • historisches Wachstum nach Möglichkeit mit erhaltenen Altstadtbereichen ohne oder ohne große Kriegszerstörungen bzw. mit restaurierter Altstadt

Sämtliche genannten Punkte treffen auf Ingolstadt zu. Daher nimmt die Stadt in den jüngsten Bewertungen bundesdeutscher Standorte einen hervorragenden Platz ein. Im Frühjahr 2019 ranken etwa gleichauf Ingolstadt, Münster und Wolfsburg. Solchen Städten räumt man deutlich bessere Zukunftsperspektiven ein als den prominenten Metropolen.

Die Verkehrsanbindung von Ingolstadt ist nach außen durch das ICE-Netz und die BAB 9 gegeben. Die Metropole München und die etwas kleinere Großstadt Nürnberg sind sehr gut und schnell zu erreichen. Es ergibt sich dadurch ein Zuzug nach Ingolstadt, der Druck auf den regionalen Immobilienmarkt ausübt.

Darauf reagieren die Ingolstädter Stadtplaner mit der Erschließung von ehemaligen Industrieflächen, doch hier entstehen kaum Häuser, sondern Wohnquartiere mit Sozial-, Eigentums-, Miet-, Passiv- und Penthauswohnungen.

Immobilie kaufen in Ingolstadt: Mit welchen Preisen ist zu rechnen?

Ein Haus kaufen in Ingolstadt bedeutet, aus einem vergleichsweise kleineren Angebot zu wählen, das sich über das gesamte Stadtgebiet verteilt. Veräußert werden von Dünzlau bis Ringsee durchgehend moderne oder gut sanierte Objekte. Deren Preisniveau und Ausstattung unterscheiden sich erheblich voneinander.

Das Viertel liegt ganz im Westen, es ist überwiegend dörflich strukturiert. Die hier angebotenen Häuser haben einen ländlichen Charakter. Ein Preisbeispiel wäre ein naturnahes Einfamilienhaus:

  • Wohnfläche: 430 m²
  • Zimmer: 8
  • großer Garten
  • Preis: ~970.000 €

Im Viertel Ringsee – auf der gegenüberliegenden Stadtseite – lässt sich für einen deutlich geringeren Preis eine Immobilie kaufen. Preisbeispiel:

  • Wohnfläche: 300 m²
  • Zimmer: 10
  • großer Garten
  • Preis: ~280.000 €

Diese beiden genannten Lagen repräsentieren den Stadtrand. Manche Menschen möchten auch ein absolut zentral gelegenes Haus in Ingolstadt kaufen. Es gibt in der Innenstadt gute und facettenreiche Wohnmöglichkeiten, darunter Bestandsobjekte mit hochwertiger Bausubstanz. Sie kosten weniger als gedacht. Preisbeispiel:

• Wohnfläche: 170 m² (modern geschnittener Bungalow)
• Zimmer: 5
• kleinerer Garten
• Preis: ~500.000 €

Mit diesem Haus lässt sich auf zeitgemäße Weise Urbanität mit Natur verbinden. Das gelingt in Ingolstadt in den inneren und äußeren Vierteln. Hier finden Sie noch einige Durchschnittspreise von Häusern in bestimmten Stadtteilen:

• Ringsee: 240 m², 5 Zimmer, 280.000 €
• Mitte: 130 m², 5 Zimmer, 520.000 €
• Dünzlau: 405 m², 7 Zimmer, 930.000 €

Wie kommen die Preisunterschiede zustande?

Diejenigen, die aktuell in Ingolstadt ein Haus kaufen möchten, wundern sich über die Preisunterschiede zwischen einzelnen Stadtbezirken, die durch die Lage nicht unbedingt zu erklären sind. Das hat Ursachen in der Stadtentwicklung der letzten 30 Jahre.

Damals machte es aufgrund der noch eher mäßigen internen Verkehrsinfrastruktur durchaus einen Unterschied, ob jemand völlig zentral oder am Stadtrand – und an welchem Stadtrand genau – wohnte. Es entwickelte sich ein Preisgefüge, von dem die gegenwärtigen Grundstücks- und Immobilienbesitzer nicht ohne Not abweichen, auch wenn es aus infrastrukturellen Gründen inzwischen teilweise obsolet wurde.

Der öffentliche Nahverkehr ist inzwischen so gut ausgebaut, dass eine Stadtrandlage gegenüber der zentralen Lage kaum nachteilig ist. Doch die Preise halten sich noch eine Weile und werden sich erst in den kommenden ein bis zwei Jahrzehnten nivellieren. Dass die Angleichung nicht schneller erfolgt, liegt am ungebremsten Zuzug.

Viele Neuankömmlinge in der Stadt, die zum Beispiel als Manager einen attraktiven Job bei Audi ergattern konnten, wollen schnell ein Haus kaufen. Sie verdienen gleichzeitig gut, sind ausgezeichnet kreditwürdig und zahlen daher ohne große Verhandlungen die geforderten Preise. Dieser Umstand leitet sich nicht aus der städtischen Infrastruktur, sondern aus der Arbeitsplatzsituation ab.

Ingolstadt zählt im Jahr 2019 zu den deutschen Städten mit der höchsten Arbeitsplatzdichte und der niedrigsten Arbeitslosenquote (unter drei Prozent). Vor allem Audi zieht Spitzenverdiener und somit potenzielle Immobilienkäufer an. Das Unternehmen wird auch nicht so schnell aus der Stadt verschwinden (aktueller Dieselskandal hin oder her). Ingolstadt ist und bleibt ein zukunftsträchtiger Wirtschaftsstandort.

Es siedeln sich nach wie vor zusätzlich KMU an, darunter Zulieferer, moderne Dienstleister und Handwerksbetriebe. Sie haben meistens in den Gewerbegebieten ihren Sitz, die sich nördlich und östlich des Stadtkerns befinden (Gewerbegebiet Schubert Salzer, Audi Forum). Dadurch wurde die Stadt in den vergangenen Jahrzehnten neu strukturiert – mit Auswirkungen auf den Immobilienmarkt.

Gegenwärtige städtische Struktur in Ingolstadt

Es lässt sich neben der Altstadt mit vielen Bars, Cafés und Restaurants ein zweites Zentrum im Nordosten der Donaumetropole ausmachen. Dort in Mailing gibt es inzwischen die Nike Factory und das Chic Outlet Shoppingcenter. Das sind die beliebtesten und größten Einkaufszentren der Stadt.

Ein beliebtes Wohngebiet ist der Süden von Hagau bis Kothau, dort siedeln sich Senioren und Familien bevorzugt an. Es gibt viele KiTas und Schulen am Hauptbahnhof (Apian Gymnasium, Ludwig Fronhofer Realschule, St. Monika Kindergarten), gleichzeitig sind ruhige Wohnlagen zu finden. In jeder Straße ist eine sehr gute Nahversorgung gewährleistet. Durch die Bahnhofsnähe ist die schnelle Anbindung an Nürnberg, München und Regensburg gegeben.

Diese Viertel sind daher bei Pendlern sehr beliebt, wenn diese nicht in Ingolstadt, sondern in den genannten Städten arbeiten. Auch das gibt es: Pendler, die aus Ingolstadt heraus- und nicht hineinpendeln. Wer Abgeschiedenheit und Erholung wünscht, begibt sich in den Westen der Stadt. Von Irgertsheim bis Probierlweg erstrecken sich sehr große Waldgebiete entlang der Donau. Sie sind mit weitläufigen Wander- und Radwegen durchzogen, außerdem gibt es Badeseen.

Familien finden gute Wohnlagen auch in Nordost und Nordwest durch die familienfreundliche Infrastruktur und sehr gute Verkehrsanbindungen. Singles und jüngere Paare ohne Kinder fühlen sich in Mitte sehr wohl, hier sind die meisten Cafés, Restaurants und Bars zu finden. Außerdem ist die Anbindung an das überregionale und städtische Verkehrsnetz sehr gut.

Fazit zum Hauskauf in Ingolstadt

Häuser in Ingolstadt sind nicht unbedingte Schnäppchen, doch wer sparen möchte, sollte die Preisunterschiede zwischen den einzelnen Lagen beachten und sich dann über die interne Verkehrsinfrastruktur informieren. Auf diese Weise lässt sich ganz bestimmt ein interessantes Objekt finden, dass zum eigenen Einkommen passt.