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Ingolstadt Panorama

Wer ein Grundstück verkaufen möchte, kann grundsätzlich auf zwei Zielgruppen als Interessenten zählen: Privatpersonen, die darauf ein eigenes Haus bauen möchten (beim unbebauten Grundstück) oder gleich das bebaute Grundstück samt Haus kaufen, und Bauträger bzw. Projektentwickler. Diese möchten das Grundstück kaufen, um darauf eigene Bauvorhaben zu realisieren, die sie im Nachgang vermarkten.

Grundstücksverkauf an Privatpersonen

Der Verkauf an Privatpersonen bietet sich bei kleineren Grundstücken an, die sich nur mit ein bis zwei Einheiten bebauen lassen. Bei etwas größeren Grundstücken können Verkäufer für einen höheren Verkaufspreis über eine Realteilung nachdenken. Es entstehen dadurch zwei neue Grundstücke mit jeweils eigenständigem Grundbuchblatt. Die Realteilung steht der ideellen Teilung gegenüber, bei dem Käufer nur einen Miteigentumsanteil erhalten.

Es gilt grundsätzlich beim Grundstücksverkauf, dass real geteilte Grundstücke besser zu vermarkten sind. Manchmal ist aber auch ein größeres Grundstück nicht real teilbar, weil dem bestimmte Bauvorschriften im Wege stehen. Dann kämen noch die ideelle Teilung oder diejenige nach dem Wohnungseigentumsgesetz infrage.

Bei Letzterer erwirbt der Käufer einen Miteigentumsanteil inklusive Sondereigentum und Sondernutzungsrechten. Wichtig zu wissen: Nach einer Realteilung würden nur dann Privatpersonen das Grundstück kaufen, wenn sie darauf auch bauen können. Das muss der Verkäufer eigenständig prüfen.

Eine Auskunft darüber liefert der geltende Bebauungsplan. Die Realteilung lohnt sich bei sehr großen, gegenwärtig aber nur wenig bebauten Grundstücken.

Verkauf an Bauträger

Ab einer gewissen Größe des Grundstücks lohnt sich eher der Verkauf an Bauträger oder Projektentwickler. Diese suchen nach dem Ankauf und der Bebauung ihrerseits Käufer für die Immobilien samt Grundstück.

Bauträger zahlen für ein Grundstück eng am Bodenrichtwert orientierte Preise – es sei denn, die Lage des Grundstücks oder andere Besonderheiten sprechen für einen abweichenden Preis. Das ist deshalb wichtig für die Verkäufer, weil sich diese Art der Bewertung von der durch einen privaten Käufer unterscheiden kann.

Dieser hat möglicherweise sehr emotionale Gründe, ein Haus oder Grundstück zu kaufen, manchmal steht er auch wegen eines beruflichen Umzugs unter Zeitdruck. Bauträger hingegen kalkulieren streng marktwirtschaftlich, wobei ihnen der Bodenrichtwert eine sehr gute Orientierung bietet. Es handelt sich um den durchschnittlichen Quadratmeterpreis des Grundstücks in der jeweiligen Lage.

Auch in bebauten Gebieten gilt immer der Bodenrichtwert für unbebaute Grundstücke. Er wird durch Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse ermittelt und ergibt sich aus den Lage-, Nutzungs- und Wertverhältnissen der betreffenden Grundstücke in dieser Gemeinde. Auch der Erschließungszustand und die Gestalt (Art) des Grundstücks – Zuschnitt, Lage am Waldrand etc. – spielen eine Rolle.

Für die Bodenrichtwerte einer Region gibt es ein virtuelles Richtwertgrundstück, das den ausgewiesenen Wert ideal repräsentiert. Natürlich kann das aktuell zu veräußernde Grundstück von diesem stark abweichen, sodass der Bodenrichtwert zu stark vom aktuellen Verkehrswert abweicht, der wiederum nach tatsächlichem Marktinteresse ermittelt wird.

In diesem Fall könnten sich auch Bauträger eher nach dem Verkehrswert richten oder einen Kompromiss zwischen beiden Werten suchen. Dieser ist deshalb nötig, weil sie schließlich am Ende Immobilien auf Grundstücken verkaufen und auch die Art der Häuser preisbestimmend wirkt.

Für das Finden solcher Kompromisse weisen Gutachterausschüsse Anpassungsfaktoren aus. Wer ein Grundstück an Bauträger verkaufen möchte, kann sich beim Gutachterausschuss seiner Gemeinde Auskünfte über Bodenrichtwerte einholen. Diese werden übrigens alle zwei Jahre (in einigen Gemeinden auch häufiger) neu bestimmt.

Grundstück mit oder ohne Haus verkaufen

Grundstück verkaufen zum besten Preis

Es spielt für den Grundstücksverkauf naturgemäß eine sehr große Rolle, ob auf dem Grundstück ein Haus steht oder nicht. Wenn das der Fall ist, ist der Zustand des Hauses relevant. Dabei gibt es ein breites Spektrum zwischen sehr altem, abrissreifem Haus und jungem Eigenheim. Im letztgenannten Fall geht es eher darum, dass die Besitzer ihr Haus verkaufen, das für die Interessenten im Fokus steht.

Bei einem abrissreifen Gebäude oder beim unbebauten Grundstück hingegen ist dessen Bebaubarkeit der entscheidende Indikator für den erzielbaren Preis. Es gilt dabei grundsätzlich: Je mehr Wohnfläche errichtet werden kann, desto höher fällt der erzielbare Verkaufspreis aus.

Dieser Aspekt hat nichts mit der Lage des Grundstücks und der Attraktivität der Region oder der unmittelbaren Umgebung zu tun. Die mögliche Wohnfläche geht aus den Grund- und Geschossflächenzahlen im Bebauungsplan hervor.

Bauvoranfrage vor dem Verkauf

In Fällen, in denen die Bebaubarkeit eines Grundstücks unklar ist, können Eigentümer eine Bauvoranfrage stellen, bevor sie das Grundstück verkaufen. Unklarheiten bezüglich der Bebaubarkeit entstehen, wenn kein qualifizierter Bebauungsplan existiert und sich auch aus der Bebauung umliegender Grundstücke nicht eindeutig die Bebaubarkeit ergibt.

Die Bauvoranfrage wird gestellt, indem der Anfragende beim Bauamt Vorschläge zur Bebauung einreicht. Dieses erteilt daraufhin einen je nach Bundesland etwa für zwei bis drei Jahre gültigen rechtsverbindlichen Bescheid (oft mit Verlängerungsoption).

Die Bauvoranfrage kostet Geld und wird durch Verkäufer daher nur dann gestellt, wenn die Bebauung wirklich unklar ist. Doch ohne diesen Bescheid würde sich entweder gar kein Käufer finden, oder der Preis für das Grundstück würde drastisch fallen. Wichtig zu wissen: Bei einer Bauvoranfrage wird die Realisierbarkeit eines konkreten Bauvorhabens geprüft.

Das bedeutet: Wenn der Verkäufer diese Anfrage stellt, muss er den Plan für so ein Vorhaben einreichen. Das könnte in Abstimmung mit einem potenziellen Interessenten geschehen – wenn dieser nicht selbst die Bauvoranfrage stellt und auch bezahlt. Das wird aber seltener geschehen, denn das eigentliche Interesse am Bescheid liegt beim Verkäufer, der schließlich herausfinden will, zu welchem Preis er das Grundstück verkaufen könnte.

Die zuständige Baubehörde prüft anhand der eingereichten Unterlagen, ob das Bauvorhaben juristisch nach geltendem öffentlichen Baurecht realisierbar wäre. Das funktioniert nur, wenn die Bauvoranfrage präzise formuliert ist. Es ist daher eine konkrete Vorplanung der Baumaßnahme erforderlich.

Mindestens erforderlich sind hierfür geplante Gebäudeabmessungen inklusive Kubatur sowie die genauen Maße des Bauplatzes auf dem Grundstück. Auch der Grundbuchauszug und die Liegenschaftskarte müssen vorliegen.

Grundstück verkaufen: die Vermarktungsstrategie

Für den Verkauf des Grundstücks ist eine Vermarktungsstrategie erforderlich. Hierbei spielt wiederum eine Rolle, ob die Interessenten vorrangig das Grundstück oder das darauf befindliche (modernere bzw. bewohnbare) Haus kaufen wollen. Wenn es nur um ein (unbebautes) Grundstück geht, müssen die Kaufinteressenten erfahren, inwieweit eine Bebaubarkeit gegeben ist – siehe vorheriger Abschnitt (gegebenenfalls Bauvoranfrage stellen).

Bei einer geplanten Bebauung spielen unterschiedliche Projektperspektiven eine Rolle – etwa die Bebauung mit einem Einfamilienhaus oder mit zwei Doppelhaushälften. Grundstücke, die aufgrund ihrer Größe nur die Bebauung mit maximal zwei Einheiten zulassen, werden gegenüber Privatpersonen und Bauträgern vermarktet, größere Grundstücke nur gegenüber Bauträgern (und Projektentwicklern, häufig im Team der Bauträger beschäftigt). Das Konzept für einen Grundstücksverkauf kann ein Grundstücksmakler entwickeln.

Für sehr attraktive Grundstücke ist als Vermarktungsmethode das Bieterverfahren am besten geeignet. Bei diesem legt der Verkäufer ein Mindestgebot fest. Die Interessenten können nun wie bei einer Auktion höher bieten. Gute Erfahrungen mit Bieterverfahren haben Grundstücks- oder Immobilienmakler.

Es empfiehlt sich sehr, so einen Makler damit zu beauftragen, weil damit in der Regel ein deutlich höherer Preis erzielt wird. Die Makler kennen unter anderem Bauträger der Region und führen in ihrer Datenbank vorgemerkte Privatinteressenten, die sie auf den anstehenden Verkauf aufmerksam machen können.

Es gibt allerdings neben dem Bieterverfahren noch weitere klassische Vermarktungsstrategien. Die gängigste Variante ist das Inserieren in Printmedien und online. Auch hierfür empfiehlt sich die Beauftragung eines Maklers.

Der Hintergrund: Ein Haus oder Grundstück darf niemals zu oft inseriert werden. Wenn überhaupt mehrmals hintereinander (im selben Medium) ein Inserat geschaltet wird, dann im Abstand von mindestens einem Jahr (besser in noch größerem Abstand).

Die Interessenten verfolgen die Inserate sehr genau, suchen selbst oft sehr lange und betrachten ein Haus oder Grundstück, das oft angepriesen wird, als wertloser (bis schlimmstenfalls unverkäuflich).

Makler wissen das und gehen entsprechend vorsichtig vor. Sie nutzen das Mittel des Inserats nur sehr behutsam und wenden zunächst die Strategie Nummer 3 an: Sie suchen in ihrer Datenbank nach möglichen Interessenten für das Grundstück. Dieses Mittel kommt freilich für Privatverkäufer nicht infrage, sie haben keine solche Datenbank. Manchmal inserieren sie mehrmals kurz hintereinander aus Verzweiflung: Es hat sich zunächst kein passender Käufer gefunden.

Hierzu ist wichtig zu wissen, dass es auch eines finanziellen Hintergrundchecks von Käufern bedarf. Diese müssen schließlich solvent genug sein, um das Grundstück überhaupt kaufen zu können. Auch zu so einem Check sind Privatverkäufer nur selten imstande, während Makler ganz selbstverständlich die Schufa abfragen und sich Verdienstbescheinigungen von Kaufinteressenten zeigen lassen.

Wertermittlung des Grundstücks nach Verkehrswert

Auf die Wertermittlung nach dem Bodenrichtwert beim Verkauf an Bauträger wurde schon eingegangen. Beim Verkauf an Privatpersonen spielt in der Regel der Verkehrswert eine größere Rolle. Diesen definiert der § 194 BauGB als “Marktwert, … der … im gewöhnlichen Geschäftsverkehr … nach den … Eigenschaften, der … Beschaffenheit und … Lage des Grundstücks … zu erzielen wäre”.

Das bedeutet: Was sind Käufer momentan prinzipiell bereit, für dieses Grundstück zu zahlen? Sie orientieren sich dabei an ihrem persönlichen Bedarf, zum Beispiel der Dringlichkeit eines Umzugs in die Region zum gegenwärtigen Zeitpunkt, und an den Eigenschaften des Grundstücks:

  • Größe
  • Lage
  • Zuschnitt
  • Bodenbeschaffenheit
  • Erschließung
  • etwaige Altlasten
  • Stand des Grundbuchs
  • Rechte Dritter
  • Bebauungsgrad beziehungsweise Bebaubarkeit

Die Art der Bebaubarkeit ist ein sehr wesentlicher Faktor für den Preis, wenn jemand ein unbebautes Grundstück verkaufen möchte. Es sind in dieser Hinsicht grundsätzlich vier Kategorien zu unterscheiden:

  • Wald- und Wiesengrundstücke sind in der Regel kein Bauland und dürfen auch in absehbarer Zeit nicht bebaut werden. Sie werden zu sehr niedrigen Preisen veräußert (oft unter 1 €/m²).
  • Bauerwartungsland dürfte in naher Zukunft bebaut werden können. Diese Art von Grundstück ist ein bevorzugtes Spekulationsobjekt. Wenn aus Bauerwartungsland Bauland wird, steigt der Preis rasant. Käufer mit Geld und Geduld kaufen Bauerwartungsland daher billig auf. Allerdings kann die Spekulation fehlschlagen, denn der spätere Ausweis als Bauland ist nicht sicher.
  • Rohbauland: Solche Grundstücke sind noch nicht erschlossen. Die Gemeinde möchte sie jedoch in Kürze als Bauland ausweisen. Der Preis liegt knapp unter dem von Bauland.
  • Bauland darf im Rahmen eines vorliegenden Bebauungsplans bebaut werden. Es gibt mehr oder weniger gut erschlossenes Bauland. Voll erschlossen ist es, wenn es vollständig vermessen wurde und die entsprechenden Unterlagen darüber im Grundbuch- und Katasteramt vorliegen sowie alle Anschlüsse (Zu- und Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation) anliegen.

Flächennutzungspläne stellen die Kommunen heutzutage online zur Verfügung. Sie dienen der ersten Orientierung dazu, in welche Kategorie ein Grundstück gehören kann. Interessant ist das unter anderem für Verkäufer, die ein unbebautes Grundstück geerbt haben (ein sehr häufiger Fall).

Es kann über Jahrzehnte ein Wald- und Wiesengrundstück gewesen, jedoch in den letzten Jahren zum Bauerwartungsland hochgestuft worden sein. Die Erben haben diesen Vorgang naturgemäß nicht verfolgt, doch nun wird er für sie sehr interessant.

Wichtig zu wissen (aber in der Öffentlichkeit weniger bekannt): Flächennutzungspläne ändern sich laufend. Wir alle können verfolgen, wie überall fleißig gebaut wird. Dem ging immer eine Flächenneuordnung voraus, die zum Ausweis als Bauerwartungsland und schließlich Rohbauland und Bauland folgte. Darauf folgte die Erschließung des Baulandes. Ein anderer Fall ist der Verkauf von gegenwärtig oder ehemals bebauten Grundstücken.

Diese sind von vornherein Bauland. Ausnahmen davon ergeben sich nur, wenn Bauland zur Brache herabgestuft wird. Dafür gibt es die beiden Gründe einer später eingetretenen oder jetzt erst entdeckten Kontaminierung des Bodens und der Umwidmung aus rechtlichen Gründen. Letzteres geschah Anfang der 2000er Jahre in Deutschland. Damals wurde festgelegt, dass ein ungeteiltes Grundstück nur noch 800 m² Bauland aufweist, der Rest ist Wald- und Wiesengrundstück. Eigentümer, die zuvor größere Grundstücke als Bauland erworben und beispielsweise 100 €/m² dafür bezahlt hatten, wurden auf diese Weise enteignet. Klagen dagegen wies der BGH ab.

Unterlagen für einen Grundstücksverkauf

Wenn der Wert bestimmt und Kaufinteressenten gefunden wurden, geht es um den handfesten Verkauf. Folgende Unterlagen sind erforderlich:

  • Flur- bzw. Liegenschaftskarte (beim Katasteramt)
  • Bebauungsplan und Baulastenverzeichnis (beim Fachbereich Stadtentwicklung der Gemeinde)
  • Grundbuchauszug (beim Grundbuchamt)
  • Altlastenauskunft
  • Erschließungsnachweise bei erschlossenen Grundstücken
  • Flächennutzungsplan
  • Grundsteuerbescheid
  • Bauvoranfrage und Vermessungsunterlagen (falls vorhanden)

Wer ein bebautes Grundstück verkaufen möchte, benötigt zusätzlich alle Unterlagen für die Immobilie inklusive Energieausweis.

Juristische Abwicklung des Verkaufs

Grundstücke werden in Deutschland ebenso wie Häuser nur mit Notarvertrag verkauft. Das ist nicht selbstverständlich, in Spanien etwa ist der Notar nicht zwingend vorgeschrieben. Bevor ein Notarvertrag abgeschlossen wird, ist die Solvenz eines Kaufinteressenten zu überprüfen. Hier kommt wieder der Makler ins Spiel: Er fragt die Schufa des Kaufinteressenten ab und lässt sich Einkommensnachweise zeigen (siehe oben).

Private Verkäufer können theoretisch auch so vorgehen. Sie können zum Beispiel vom Interessenten eine Schufa-Selbstauskunft verlangen. In der Regel denken sie nur nicht (rechtzeitig) daran und/oder haben zu viele Hemmungen in dieser Hinsicht. Das ist aber falsch. Es gibt sehr hoch motivierte Kaufinteressenten, mit denen man gern verhandeln möchte, die sich das Grundstück aber nicht leisten können.

Wenn der Interessent solvent genug ist, wird der Kaufpreis verhandelt. Dann schließen die Parteien den Notarvertrag ab. Der Notar lässt nach dem Abschluss und der Überweisung des Kaufpreises den neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen und überweist dann den Kaufpreis an den Verkäufer.

Steuern beim Verkauf von Grundstücken

Es fällt die Grunderwerbssteuer an, für die nach § 13 Nr. 1 GrEStG die am Erwerbsvorgang beteiligten Parteien – mithin Käufer und Verkäufer – gesamtschuldnerisch haften. Üblicherweise zahlt der Käufer die Grunderwerbssteuer, im Notarvertrag wird dies im Binnenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer geregelt.

Dennoch kann sich das Finanzamt am Verkäufer schadlos halten, wenn der Käufer nicht zahlt. Der Verkäufer müsste dann den Betrag aufgrund der notarvertraglichen Festlegung vom Käufer zurückfordern (nötigenfalls einklagen).

Der Fall ist selten, aber nicht auszuschließen. Außerdem kann beim Verkäufer die Spekulationssteuer anfallen, und zwar dann, wenn er selbst das Grundstück vor weniger als zehn Jahren erworben und durch den Verkauf einen Spekulationsgewinn erzielt hat.

Auf diesen ist dann die Spekulationssteuer nach dessen Erwerb wieder veräußern. Sie errechnet sich aus dem Gewinn abzüglich der Kauf- und Verkaufsnebenkosten sowie der Abschreibung.

Zum Ansatz kommt der persönliche Einkommenssteuersatz des Verkäufers. Die Spekulationssteuer entfällt, wenn der Verkäufer das Spekulationsobjekt im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst genutzt hat. Idealerweise hat er ein Haus auf dem Grundstück bewohnt.

Kosten eines Grundstücksverkaufs

Neben den möglichen Steuern (die für den Verkäufer auch komplett entfallen können) sind die Maklerkosten am höchsten. Den Makler bezahlt seit 2015 der Besteller. Wer also als Verkäufer einen Makler bestellt, ist zunächst gesetzlich dazu verpflichtet, dessen Provision vollständig zu bezahlen.

Jedoch können sich Verkäufer und Käufer über eine Teilung der Maklerkosten verständigen, wobei sie sich zweifellos in einer rechtlichen Grauzone befinden – es sei denn, sie würden explizit gemeinsam schriftlich einen Makler bestellen, was in der Praxis kaum vorkommen dürfte.

Diese sieht eher so aus, dass der Besteller die Provision bezahlt und diese auf den Preis umlegt. Grundstücksverkäufer, die es eilig haben, werden fast immer einen Makler bestellen. Das ist auch vernünftig.

Der Makler nimmt nicht nur dem Verkäufer zahlreiche Aufgaben ab, er realisiert in der Regel aufgrund seines Know-hows, seiner Interessentendatenbank und seiner Kontakte (zum Beispiel zu Bauträgern) auch viel schneller einen Verkauf zu einem deutlich höheren Preis, als ihn der private Verkäufer erzielt hätte. Grob geschätzt und pauschal lässt sich daher vermuten, dass die Maklerprovision sogar kostenneutral ausfallen könnte.

Das ist nur schwer zu ermitteln, weil der Verkäufer nicht weiß, wann er zu welchem Preis das Grundstück auf eigene Faust verkauft hätte. Weitere Kosten durch den Verkauf sind die für einen Energieausweis, falls auf dem Grundstück ein Wohnhaus steht, und für den Notar. Der Energieausweis ist Pflicht, sein Fehlen kann mit Bußgeldern belegt werden. Die Kosten können zwischen 50 und 300 liegen, je nachdem, wie der Energieausweis erstellt wurde.

Günstige Verbrauchsausweise basieren auf dem Mittel der Heizkostenabrechnung, eignen sich aber nur für bislang dauerhaft bewohnte Häuser. Bedarfsausweise basieren auf einer Expertise durch einen Fachmann, der vor Ort die energetische Beschaffenheit des Gebäudes analysiert hat.

Das ist unter 300 Euro kaum zu haben. Die Notarkosten sollte ebenso wie die Grunderwerbssteuer der Käufer übernehmen. Doch falls der Verkäufer Rechte Dritter (zum Beispiel die Grundschuld seiner Hausbank oder ein Wohnrecht) aus dem Grundbuch löschen lassen muss, kostet ihn das ebenfalls Geld. Nicht zuletzt verlangt die Bank für ein noch belastetes Grundstück, dessen Kredit mit dem Verkauf abgelöst wird, eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Fazit zum Verkauf von Grundstücken

Der Verkauf von Grundstücken bedarf einer gewissen Vorbereitung und Umsicht. Die Verkaufsfähigkeit und der erzielbare Preis hängen von sehr vielen Faktoren ab, die in der Regel ein spezialisierter Makler am besten beurteilen kann.

Es ist daher Verkäufern zu empfehlen, von vornherein den Kontakt zu so einem Makler zu suchen, der sie im Vorfeld auch (einmalig) kostenlos berät. Der Verkauf von Grundstücken auf eigene Faust kann sonst sehr lange dauern, ohne dass ein angemessener Preis erzielt wird.