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Ingolstadt Panorama

Grundstück kaufen – So finden Sie den passenden Bauplatz

Ein eigenes Haus steht ganz oben auf der Wunschliste vieler Menschen und ganzer Familien. Doch damit das erstrebenswerte Ziel erreicht werden kann, muss überlegt werden, ob ein bereits bestehendes Haus gekauft werden soll oder ob ein neu gebautes Haus gewünscht wird. Wird dieses neu gebaute Haus nicht komplett mit Grundstück über einen Bauträger erworben, muss man parallel zum Haus ein Grundstück kaufen.

Viele Bauträger verkaufen ihre neu gebauten Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Einzelhäuser direkt mit dem passenden Grundstück. Will man sich aber an keinen Bauträger binden, sondern eigene Ideen und Wünsche verwirklichen, muss das Grundstück separat gefunden und gekauft werden. Wie man das passende Grundstück findet, welche Dokumente für den Kauf notwendig sind und was im Vorfeld geprüft werden muss, möchten wir an dieser Stelle etwas genauer beleuchten.

Ein Grundstück kaufen – so gehen Sie bei der Suche richtig vor

Grundstück kaufenUm das passende Grundstück finden und kaufen zu können, können verschiedene Optionen genutzt werden. Klassische Suchmöglichkeiten sind direkt vor Ort, in Zeitungen, in Anzeigenblättern oder in Inseraten der Städte und Gemeinden, die über verkäufliche Grundstücke informieren, zu finden. Darüber hinaus wird das Internet immer mehr zur Plattform für Grundstücksverkäufe.

Denn im Internet können Interessenten deutschlandweit nach freien Grundstücken suchen. Für diese Suche können folgende Funktionen genutzt werden:

  • Inserate: In Online-Anzeigen ist meist viel Platz für Bilder, für den Lageplan des Grundstücks und für genauere Informationen und Beschreibungen. Wichtig sind hier unter anderem Informationen, die den Stand der Erschließung des Grundstückes deutlich darlegen.
  • Auch die Umgebung, die bestehende Infrastruktur und letztendlich auch der Anbieter sollten gutgeschrieben werden. So hat der Käufer die Möglichkeit, sich einen ersten Eindruck über die Größe, den Kaufpreis, den Erschließungsgrad und den Quadratmeterpreis zu verschaffen.
  • Suchanzeige: Es ist für den Kaufinteressenten möglich, eine Suchanzeige für den Kauf eines Grundstücks aufzugeben. So erreicht er mitunter Eigentümer, die sich von einem Grundstück trennen möchten und dieses zum Verkauf zur Verfügung stellen.
  • Merkliste: Einige Internetplattformen bieten eine sogenannte Merkliste an, auf der sich der Suchende vermerken lassen kann. Sollten Inserate eingestellt werden, die seinen Suchkriterien entsprechen, wird er darüber informiert.
  • Suchauftrag: Eine weitere Option wäre, direkt einen Makler oder einen Anbieter über das Internet zu kontaktieren und ihm einen Suchauftrag zu übermitteln. Der Anbieter wird dann gezielt nach einem passenden Grundstück für den Interessenten suchen und in regelmäßigen Abständen über den Sucherfolg informieren. Dabei können nicht nur neueste Angebote berücksichtigt werden, sondern auch die gewünschten Kriterien, die der Kaufinteressent im Vorfeld festlegt.

Bauerwartungsland, Bauland oder Baugrundstück kaufen?

Bei der Auswahl des passenden Grundstückes muss zuerst geschaut werden, welche der drei Kategorien wichtig ist. Dabei geht es darum, die Kosten und die Dauer des Hausbaus optimal abschätzen zu können.

Die wirklich sichere Variante ist dabei immer das Baugrundstück. Es wird auch gerne als baureifes Land bezeichnet. Käufer, die sich für ein Baugrundstück entscheiden, können sofort mit der Planung beginnen. Denn für dieses Grundstück gibt es bereits einen rechtsgültigen Bebauungsplan und die Erschließung des Grundstückes wurde ebenfalls abgeschlossen.

Ein Baugrundstück ist dann vollständig erschlossen, wenn es an die Entsorgungssysteme, Versorgungssysteme und Verkehrssysteme angeschlossen ist. Es müssen also öffentliche Straßen, Leitungen für Strom, Wasser, Fernsehen, Gas und Telefon vorhanden sein. Außerdem muss das Grundstück an die Kanalisation angeschlossen sein.

Zwischen der Grundstücksgrenze und dem Hausanschluss sind die jeweiligen Versorgungsunternehmen für die entsprechenden Anschlüsse zuständig. Der Grundstückseigentümer trägt dann die Kosten dafür. Die Anschlüsse, die bis zur Grundstücksgrenze gelegt werden, werden von den Versorgungsunternehmen bezahlt. Hier kann der Grundstückseigentümer nicht finanziell zur Verantwortung gezogen werden.

Die Erschließung eines Grundstückes wird immer von der Gemeinde durchgeführt. Sie ist berechtigt, vom Besitzer des Grundstückes eine entsprechende Erschließungsgebühr zu verlangen. Diese kann bis zu 90 % der Kosten betragen, die für die Erschließung notwendig geworden sind.

Die notwendigen Kosten werden jedoch auf alle Anlieger verteilt, so dass es durchaus sinnvoll ist, ein Grundstück zu wählen, dass auch noch andere Anlieger hat. Die Verteilung der Kosten erfolgt nach einem bestimmten Schlüssel, bei denen die Nutzungsart und die Grundstücksgröße berücksichtigt werden.

Bauland kaufen

Will man Bauland kaufen, dann handelt es sich dabei um Flächen, für die ein rechtsgültiger Bebauungsplan vorhanden ist. Allerdings wurden diese Grundstücke noch nicht voll erschlossen. Die Gemeinde muss erst alle Anschlüsse verlegen, bevor der Hausbau beginnen darf. Unter Umständen ist es möglich, dass der Eigentümer des Grundstücks die Erschließung selbst veranlassen kann. Hier muss jedoch eingeplant werden, dass einige Zeit ins Land ziehen kann, bevor mit dem Bau des Hauses begonnen werden kann.

Wird jedoch in ein sogenanntes Bauerwartungsland investiert, dann ist noch gar nicht genau festgelegt, ob dort überhaupt gebaut werden kann. Denn es besteht aktuell noch keinerlei Anspruch auf eine Bebauung. Die Gemeinde hat lediglich festgelegt, dass in Zukunft wahrscheinlich ein Bau stattfinden kann.

Das wäre dann der Fall, wenn das Grundstück beispielsweise in einen Flächennutzungsplan eingetragen wurde, der eine entsprechende Bebauung vorsieht. Wer ein solches Grundstück kauft, hat somit keinerlei Anspruch auf eine Bebauung. Wenn er Pech hat, erfolgt dort niemals eine Freigabe zum Bebauen des Grundstückes.

Lage und Infrastruktur

Wie bei Immobilien, gilt für ein Grundstück natürlich auch immer, dass die Lage das A&O ist. Die Lage eines Grundstücks entscheidet darüber, ob eine Kaufentscheidung getroffen wird oder nicht.

Liegt das Grundstück in zentraler Lage oder weit ab vom Geschehen? Wie weit ist das Grundstück beispielsweise vom Arbeitsplatz entfernt, von Einkaufsmöglichkeiten oder von der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Wie viel Lärm und Geruchsquellen gibt es? Wie sehen der Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan aus? Wie wird sich das Gebiet rund um das Grundstück in den nächsten Jahren entwickeln?

Diese Fragen entscheiden darüber, ob der Kauf eines Grundstücks lohnt, welchen Wert das Grundstück hat und wie es mit diesem Grundstück in naher Zukunft weitergeht. Zudem muss geschaut werden, welche Möglichkeiten der Bebauung gegeben sind. Viele Gemeinden schreiben vor, in welcher Form ein Haus gebaut werden darf. Dabei geht es nicht nur darum, dass die Ausrichtung des Daches vorgegeben wird.

Oftmals wird auch der Baustil vorgegeben und es wird genau gesagt, welcher Abstände zur Straße, zu Nachbargrundstücken oder zu anderen Flächen eingehalten werden müssen. Hier gilt es, den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan genau zu studieren, bevor eine Entscheidung bezüglich eines Kaufes für das Grundstück getroffen wird.

Der Flächennutzungsplan

In Deutschland haben Gemeinden grundsätzlich die Planungshoheit über die Bauplanung ihrer Baugebiete. Das regelt das Selbstverwaltungsrecht. Der Flächennutzungsplan hilft den Gemeinden bei der städtebaulichen Entwicklung. Denn darin werden bestehende, aber auch für die Zukunft geplante Flächennutzungen genau dokumentiert.

Zu diesen Plänen gehören beispielsweise auch Grünflächen, Versorgungsanlagen, Gemeinbedarfseinrichtungen und Verkehrsflächen. Für die Bebauung sind die Flächen dann in unterschiedliche Nutzungsarten unterteilt. Es gibt beispielsweise Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen und Sonderbauflächen.

Für potenzielle Käufer eines Grundstücks zeigt der Flächennutzungsplan daher deutlich, welche Baumaßnahmen in der Nähe des Grundstücks anstehen. So kann genau geklärt werden, ob das Grundstück attraktiv ist oder nicht. Denn nicht jeder möchte beispielsweise in der Nähe einer großen Straße oder einer Kläranlage wohnen.

Der Bebauungsplan

Wurde der Flächennutzungsplan genau studiert, gilt es als nächstes, den Bebauungsplan genauestens zu analysieren. Im Bebauungsplan wird von der Gemeinde für jedes einzelne Teilgebiet des Ortes ein detaillierter Plan erstellt, der zeigt, welche bauliche Nutzung jedes Grundstück haben darf.

Hier geht es darum, hinsichtlich des Aussehens und der räumlichen Maßstäbe genaue Regelungen für die Gebäude zu treffen. So werden in einem qualifizierten Bebauungsplan folgende Regelungen festgelegt:

  • Größe der überbaubaren Flächen
  • Art der baulichen Nutzung
  • Zulässige Geschosszahl
  • Dachneigung und Lage der Häuser
  • Art der Häuser die Reihenhaus, Doppelhaus, Mehrfamilienhaus, Einzelhaus
  • Baulinien und Baugrenzen
  • Höhe der Häuser
  • Dachform
  • Farbgebung der Außenfassade
  • Farbgebung des Dachs

Alle Angaben, die innerhalb des Bebauungsplans hinterlegt werden, müssen vom Käufer des Grundstücks bei der Errichtung des möglichen Hauses berücksichtigt werden. Ist eine dieser Angaben nicht im Bebauungsplan enthalten, dann handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. Bezüglich der fehlenden Regelung muss dann die Bebauung in der Nachbarschaft als Richtlinie herangezogen werden.

Die Gemeinden stellen einfache, aber auch qualifizierte Bebauungspläne zur Verfügung. Für einen unerfahrenen Laien ist es schwierig, diese zu verstehen. Daher sollten nicht nur die Abkürzungen und Symbole im Vorfeld genau geprüft werden. Es lohnt auch, einen Experten hinzuzuziehen, der sich mit Bebauungsplänen auskennt und diese in Ruhe erklärt.

Das Katasteramt

Für das amtliche Vermessungswesen ist das Katasteramt zuständig. Dort finden Grundstückskäufer das sogenannte Liegenschaftsbuch, in dem alle amtlichen Lagepläne und Flurkarten enthalten sind. Im Liegenschaftsbuch sind die entsprechenden Grundstücke mit ihren genauen Maßangaben hinterlegt.

Außerdem sind Angaben zur Lage, Größe und zu den Grenzen der Grundstücke enthalten. Diese Vermessungen sind wichtig, um den amtlichen Lageplan zu erstellen. Sie sind aber auch wichtig, um zu prüfen, ob das ausgewählte Grundstück überhaupt noch käuflich erworben werden kann, wer der Verkäufer ist und an wen man sich wenden muss, wenn man Interesse an diesem Grundstück hat.

Denn nicht immer wird ein Grundstück über einen Vermittler, online oder über Zeitungen gefunden. Viele Käufer finden ihr Grundstück, indem sie daran vorbeifahren oder ein Hinweisschild finden. Doch die Hinweisschilder müssen nicht aktuell sein und meistens geben sie auch keine Auskunft darüber, wer der Verkäufer ist. Daher lohnt es, beim Katasteramt vorzusprechen, um genau diese Eckdaten in Erfahrung zu bringen.

Die Beschaffenheit des Grundstücks

Soll ein Grundstück gekauft werden, ist die Beschaffenheit des Baulandes wichtig. Vor allen Dingen dann, wenn wirklich gebaut werden soll und das Grundstück nicht für andere Zwecke genutzt wird. Je nachdem, wie das Grundstück beschaffen ist, können Kosten entstehen, die mitunter sehr hoch sind. Beispielsweise nachträgliche Erschließungsmaßnahmen oder Kosten für zusätzliche Sicherungen aufgrund eines Bodens, der nur wenig tragfähig ist.

Befindet sich das Grundstück in Hanglage, dann schränkt dies die Möglichkeiten beim Hausbau deutlich ein. Besonders bei einer starken Hanglage spielt der Boden eine sehr große Rolle. Hier muss immer ein Experte befragt werden, der die Beschaffenheit hinsichtlich der Tragfähigkeit genau prüft.

Zudem muss geprüft werden, in welchem Umfang Hangwasser, das bei ausgiebigen Niederschlägen gegen das Mauerwerk drückt, zu einem Problem werden kann. Im schlimmsten Falle kann dieses Wasser nämlich in das Mauerwerk eindringen und es beschädigen. Der Neigungswinkel des Grundstücks ist daher wichtig und sollte im Vorfeld immer genauestens geprüft werden. Im besten Fall mit einer Begehung vor Ort, um auch mit eigenen Augen sehen zu können, was einen erwartet.

Damit die Bodenbeschaffenheit untersucht werden kann, muss ein Gutachter hinzugezogen werden. Dieser Gutachter nimmt eine Kernbohrung vor, die dort stattfindet, wo später das Haus stehen soll. Wird ein Keller geplant, kann die Bohrung 5 m bis 6 m in die Tiefe gehen. Mithilfe des Gutachtens wird geschaut, wo das Grundwasser lang fließt, welches Bodenmaterial vorhanden ist und welche Tragfähigkeit der Boden aufweist.

Sollte eine problematische Bodenbeschaffenheit vorhanden sein, wird der Gutachter entsprechende Lösungsmöglichkeiten erarbeiten. Möglich wäre beispielsweise, dass der Boden recht felsig ist oder aus aufgeschütteter Erde besteht. Dann könnte die Sprengung der Felsen eine Lösung sein, um die Bodenbeschaffenheit zu verbessern.

Die Nebenkosten beim Kaufpreis

Wenn es um die Finanzierung eines Grundstücks geht, werden gerne einmal die Nebenkosten vergessen. Diese müssen aber zusätzlich zum Kaufpreis des Grundstücks bezahlt werden. Wie hoch die einzelnen Posten ausfallen, ist immer abhängig von den Bestimmungen, die innerhalb der Gemeinde vorliegen.

Zu den Nebenkosten zählen:

  1. Grunderwerbsteuer
  2. Notar- und Grundbuchgebühren
  3. Mögliche Maklerprovisionen
  4. Erschließungs- und Vermessungskosten

Der Kaufvertrag von einem Grundstück ist erst dann rechtskräftig worden, wenn er beim Notar unterzeichnet wurde. Der Notar erstellt den Kaufvertrag erst dann, wenn alle nötigen Unterlagen zusammengetragen sind. Der Kaufvertrag wird ausführlich ausgearbeitet und Käufer sowie Verkäufer enthalten im Vorfeld einen Entwurf zur Durchsicht.

Sollten Zweifel am Kaufvertrag bestehen, können diese durch einen Anwalt behoben werden. Hier lohnt es, einen Fachanwalt hinzuzuziehen, der den Kaufvertrag in Ruhe liest und mögliche Beanstandungen mit dem Verkäufer und dem Notar klärt.

Im Kaufvertrag werden folgende Aspekte geregelt:

  • Grundstückseigentümer
  • Grundstücksdaten
  • Eventuelle Belastungen
  • Baurechtlicher Zustand
  • Kaufpreis
  • Zahlungsmodalitäten
  • Auflassungsvormerkung im Grundbuch
  • Gewährleistungsausschluss

Erbpacht oder Grundstückskauf – was ist besser?

Immer wieder hört man, dass Grundstücke auch als Erbpacht angeboten werden. Das Ganze wird auch als Erbbaurecht bezeichnet. Hierbei handelt es sich um einen Pachtvertrag, der in der Regel 99 Jahre läuft.

Der Pächter der Fläche kann ein Gebäude errichten, es bewohnen, vermieten und vererben. Nach Ablauf des Vertrages geht das gesamte Grundstück mit dem Gebäude in den Besitz des ursprünglichen Grundstückseigentümers zurück. Dieser muss jedoch für das Gebäude eine entsprechende Entschädigung an seinen damaligen Pächter zahlen. Die Höhe der Entschädigung beträgt in der Regel zwei Drittel des Hauswertes.

Zu Zeiten von hohen Kosten für Grundstücke ist es durchaus sinnvoll, über das Modell des Erbpachtens nachzudenken. Allerdings darf nicht vergessen werden, dass auch hierfür Kosten anfallen, die jährlich eingeplant werden müssen. Es ist also nicht so, dass diese Grundstücke kostenlos zur Verfügung stehen, sondern trotz allem eine mitunter recht stattliche Gebühr aufgebracht werden muss. Bereitgestellt werden diese Grundstücke unter anderem von den Kommunen, von Kirchen und von Stiftungen.